¿Puedo acogerme a la exención por venta de vivienda por mayores de 65 años si tengo habitaciones alquiladas?

En un artículo anterior os hablamos del arrendamiento turístico y las nuevas obligaciones fiscales. Una forma de ofrecer este servicio es arrendar habitaciones de nuestra vivienda habitual a los turistas.

Si es tu caso, eres mayor de 65 años y has decidido vender la vivienda, te interesa conocer las consecuencias fiscales de esta transmisión.

¿Te puedes acoger a la exención por venta de vivienda habitual para mayores de 65 años si tienes habitaciones alquiladas?

Para responder a esta pregunta vamos a analizar el dictamen de la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante de fecha 29 de mayo de 2017.

El supuesto planteado fue el siguiente:

La propietaria de una vivienda, mayor de 65 años, alquilaba habitaciones por temporadas, dos meses al año, aunque seguía residiendo en ella. Esta práctica la llevó a cabo hasta el año 2015.

En el año 2016 vende la vivienda y consulta a la Dirección General de Tributos si se puede beneficiar de la exención por transmisión de su vivienda al ser mayor de 65 años.

¿Qué es la exención por venta de vivienda habitual por mayores de 65 años?

Generalmente, la venta de una vivienda genera un incremento de patrimonio o ganancia patrimonial que habrá que incluir en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

No obstante, la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) prevé una serie de exenciones al vender la vivienda. Esto quiere decir que la ganancia patrimonial que se pudiera obtener con la venta estará exenta de pagar el impuesto.

Entre estas exenciones se contempla la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

A efectos del IRPF ¿Qué se entiende por vivienda habitual del contribuyente?

Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

A pesar de no haber residido en la vivienda durante tres años, tendrá el carácter de residencia habitual en supuestos como el fallecimiento del contribuyente, matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas.

¿Cuándo se considera residencia habitual la vivienda para obtener la exención por transmisión por mayores de 65 años?

Además de lo expuesto, para que sea aplicable la citada exención será preciso que la persona mayor de 65 años resida en la vivienda en el momento de la transmisión o haya residido en ella hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

La vivienda perderá tal carácter cuando pierda la condición de residencia habitual y el requisito de plena propiedad.

En palabras de la Dirección General de Tributos, esta residencia continuada supone una utilización efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.

Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente por cumplir los requisitos reglamentarios anteriormente mencionados, la mantendrá en tanto continúe constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos, residencia habitual y pleno dominio, respecto del mismo.

¿Pudo la consultante beneficiarse de esta exención según la Dirección General de Tributos?

En el caso llevado a consulta, la vendedora había arrendando habitaciones de su vivienda habitual durante el año anterior a la venta. Se entiende que esta parte de la vivienda (habitaciones alquiladas) no ha constituido su residencia habitual, en los términos exigidos por la normativa citada, al no haberla utilizada de forma efectiva y permanente durante los tres años anteriores a la venta.

Según lo dictaminado por la Dirección General de Tributos, la consultante

tendrá que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por la venta en la parte proporcional a las habitaciones alquiladas,
– y podrá aplicar la citada exención a la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda a esta vivienda, al haber residido de forma continuada en la misma más de tres años.

Si eres mayor de 65 años, alquilas habitaciones de tu casa y has decidido venderla deberás acabar con los alquileres y esperar tres años más para venderla, si te interesa que la ganancia patrimonial obtenida con la venta esté exenta del pago del IRPF.

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